相続登記が終わっていない家は売却できる？手続きの流れと注意点をわかりやすく解説

「相続した家を売りたいけれど、まだ名義変更をしていない…」
「相続登記をしていない状態でも売却できるの？」
「手続きが複雑で、何から始めればいいかわからない」

相続不動産を売りたいと考える人から、よく受ける質問が
“相続登記をしていない家は売却できるのか？” というものです。

結論はとてもシンプルです。
相続登記が終わっていないと、家は売却できません。

さらに、2024年4月から相続登記は法律で義務化され、
相続が発生してから3年以内に申請しなければ、過料（罰金）が発生する可能性もあります。

この記事では、
相続登記が必要な理由、実際の手順、必要書類、複数の相続人がいる場合の注意点、
そして「できるだけ早く売却するためのポイント」までを、
初心者の方にもわかりやすくまとめて解説します。

相続登記が終わっていない家は売却できない

相続した不動産を売るには、
所有者の名前（登記名義）が正しく記録されていること が絶対条件です。

登記簿に亡くなった方の名前が残ったままだと、

• 売買契約ができない

• 買主が住宅ローンを組めない

• 売却手続きを進められない

という問題が起きるため、売却することはできません。

売却をするには、必ず
相続登記 → 売却活動
という順番で進める必要があります。

相続登記とは？（簡単に）

相続登記とは、
亡くなった人の名義になっている不動産を、
相続人の名義へ変更する手続きのことです。

必要な書類

• 被相続人の戸籍

• 相続人全員の戸籍

• 遺産分割協議書

• 住民票

• 固定資産税評価証明書

• 登記事項証明書

これらをそろえ、法務局へ申請します。
実務では、多くの方が司法書士に依頼しています。

2024年4月から「相続登記は義務化」に変更

これまでは、相続登記は“任意”でしたが、
2024年4月から次のように制度が変わりました。

義務化のポイント

• 相続が発生してから「3年以内」に相続登記が必要

• 遅れた場合、「10万円以下の過料（罰金）」の可能性

• 正当な理由がない限り、放置はトラブルの原因になる

相続登記をしないまま放置すると、
売却できないだけでなく、将来的に相続人が増えて手続きが複雑になり、
大きな負担になってしまいます。

相続登記が終わっていない家を売却する手順

売却までの流れを、初めての方でも理解しやすいように整理しました。

① 相続人を調べて確定する

まずは、
「誰が相続人なのか」を戸籍で確認します。

• 法定相続人は誰か

• 相続放棄した人はいないか

• 兄弟や子どもが複数いるか

相続人が一人ならスムーズですが、
複数いる場合は後の手続きが重要になります。

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② 遺産分割協議書を作成する

相続人全員で話し合い、次を決めます。

• 誰が不動産を相続するか

• 名義人を誰にするか

• 売却代金の分け方

全員の同意＋署名・押印が必要です。

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③ 司法書士が相続登記を行う

必要書類が整ったら、司法書士が法務局へ申請します。

相続登記の完了までの期間
→ 2〜4週間程度が目安になります。

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④ 名義変更が完了したら、売却活動を開始

名義変更が完了すると、ようやく売却ができます。

• 仲介で高く売る

• 買取で早く売る

• 空き家・老朽化でもそのまま売る

売却方法は状況に合わせて選びます。

相続人が複数いる場合の注意点

相続人が複数いると、次のようなトラブルが起きやすくなります。

• 一人が反対して売却できない

• サインしてくれない相続人がいる

• 遠方で連絡が取れない

• 感情面で対立して協議が進まない

これらを避けるためには、
専門家を間に入れて「冷静に話し合える環境をつくる」ことが効果的です。

早く売りたい場合にできること

① 相続登記と売却準備を同時進行する

相続登記が終わるまでの2〜4週間の間に、

• 査定

• 価格の検討

• 清掃・状態チェック

• 売却方法の選択

を進めることで、売却までの時間を短縮できます。

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② 買取ならスピード売却が可能

仲介よりも早く現金化したい場合は、
買取が向いています。

• 内覧最小限

• 手続きが早い

• 不具合・残置物そのままでもOK

急ぎの売却でも対応可能です。

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③ 専門家にまとめて依頼すると負担が減る

相続登記・売却・税金対策を別々に依頼すると、
手間も時間もかかります。

不動産会社×司法書士×税理士が連携している会社を選ぶと、
一カ所でワンストップ最短ルートで売却できます。

まとめ

相続した不動産を売るには、
相続登記（名義変更）が必ず必要 です。

2024年から義務化され、
相続から3年以内の申請が法律で決められています。

売却までの流れ

1. 相続人の確認

2. 遺産分割協議書の作成

3. 相続登記の申請

4. 名義変更後に売却活動開始

相続登記を放置すると、
将来のトラブルや費用の増加につながるため、
できるだけ早く手続きすることが大切です。

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